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课时安排：6天

尊敬的各位财务人员：

1、您想在房地产企业做一名优秀的财务会计吗？

2、您知道房地产企业如何建账、建几本帐、建什么账吗？

3、您在大学里学过房地产会计核算与纳税实务吗？

4、您懂得房地产行业的核算特点吗？

5、您知道会计职称考试中有房地产会计与涉税处理吗？

6、您了解房地产行业面临的营改增新政策吗？

7、您知道房地产行业如何规避纳税风险与降低税负的技巧吗？

8、您想在房地产企业做财务经理或财务总监吗？

9、您知道房地产企业所得税和土增税两大税种的区别吗？

10、您知道所得税汇算与土增税清算的具体方法吗

11、您知道为什么房地产行业连续几年税局都作为重点检查的对象吗？

12、您知道房地产企业从筹建、买地、规划、开发、预收、销售、融资、清盘等各环节的会计处理与纳税实务操作方法与技巧吗？

【课程收益】

1、让学员系统掌握房地产行业会计核算账簿设置、成本核算方法等技巧；

2、让学员正确把握最新的税收政策及在房地产企业各个环节实际工作中的运用；

3、掌握营改增税收政策对房地产企业的影响与操作方法；

4、帮助学员在实际工作中建立合理的纳税体系与动态防范机制；

5、使学员在工作中从经济、理财的角度合理安排税收筹划，依法节税，合理避税；

课程大纲

第一部分：营改增后房地产企业建账与会计核算

一、房地产会计核算的特点

二、常用的会计科目

三、营改增后如何建账？

1、如何设立“应交税费---应交增值税明细账”

2、如何确认成本核算对象

3、确定成本对象的原则

4、确定成本核算对象方法

5、成本核算对象和成本项目之间的关系

四、房地产开发成本的会计核算

1、开办费的涉税账务处理

2、土地获取后的涉税账务处理

3、前期工程核算的内容及核算

4、建设安装阶段：

⑴建设安装阶段一般涉及的工作内容

⑵建筑安装工程核算的内容及方法

⑶“甲供材”的处理

5、基础设施的建造核算的内容及方法

6、公共配套核算的内容及方法

7、开发间接费：

⑴区分开发间接费与期间费用

⑵“开发间接费”科目核算的内容及方法

8、成本归集、分配及结转的会计处理

9、预提配套设施费的核算

10、开发产品成本的结转

第二部分：房地产企业开发经营各环节涉税新政解读与纳税风险防范

1、公司设立阶段会计处理与涉税新政解读

2、土地取得阶段会计处理与涉税新政解读

3、规划立项阶段会计处理与涉税新政解读

4、开发建设阶段会计处理与涉税新政解读

5、项目销售阶段会计处理与涉税新政解读

6、项目清算阶段会计处理与涉税新政解读

7、企业利润分配阶段会计处理与涉税新政解读

8、企业融资阶段会计处理与涉税新政解读

9、企业日常费用支出阶段会计处理与涉税新政解读

第三部分：房地产企业涉税疑难问题解析

第一、 营改增系列疑难问题解析

1、房地产企业是营改增纳税人吗？

2、房地产企业应该办理一般纳税人吗？

3、房地产企业可能涉及到增值税哪些税率？

4、房地产企业预收房款如何预交增值税？

5、房地产营改增后发生非正常损失如何处理？

6、购买土地的出让金进项税额如何抵扣？分几年抵扣？

7、房地产营改增后支付的借款利息进项税额如何抵扣？

8、已经完工待售的房屋营改增后如何纳税？如何过渡？

9、营改增后“甲供材”的业务如何纳税处理？

10、房地产企业营改增后发票有几种？如何使用？

11、房地产企业营改增后进项税额、销项税额、进项税额转出等处理技巧

12、房地产企业营改增后收取租金如何交纳增值税？

13、营改增企业销售已使用过的旧固定资产如何纳税？

14、营改增企业销售已使用过的不动产如何纳税？

15、房地产企业营改增后所面临的5大挑战

16、房地产企业应对营改增求生9大绝招

…………..

第二、 土地增值税疑难问题解析

1、哪些情况下需要缴纳土地增值税（征税范围）？

2、无偿赠与房地产是否需要缴纳土地增值税？

3、转让股权是否需要缴纳土地增值税？

4、转让码头泊位、机场跑道等基础设施是否需要缴纳土地增值税？

5、计算土地增值税的扣除项目有哪些？

6、地方政府要求房地产开发企业代收的费用在计征土地增值税时如何处理？

7、转让房地产取得的货币为外币的，在计算土地增值税时如何折合人民币？

8、土地增值税的税率是多少？

9、怎样速算土地增值税税额？

10、土地增值税主要有哪些优惠政策？

11、土地增值税的纳税义务发生时间、纳税申报时间、纳税期限是怎样规定的？

12、房地产企业土地增值税纳税申报与一般企业土地增值税纳税申报有何不同？

13、开发房地产项目需要到税务机关办理项目登记、备案吗？什么时候登记、备案？登记、备案时需要提供什么资料？

14、预缴土地增值税的纳税义务发生时间如何确定？

15、预缴土地增值税的计税依据如何确定？

16、土地增值税的预征（缴）率是多少？

17、如何计算土地增值税的预缴税额？

18、预缴土地增值税如何申报？

19、未按规定预缴土地增值税是否加收滞纳金？

20、如何确定土地增值税的清算单位？

21、哪些情况下房地产企业应当进行土地增值税清算？

22、哪些情况下税务机关可以要求房地产企业进行土地增值税清算？

23、房地产企业何时需要到税务机关办理土地增值税清算手续？

24、土地增值税清算时收入如何确定？

25、土地增值税清算时哪些情况属于视同销售行为？

26、 对自用或出租的开发产品是否征收土地增值税？

27、 土地增值税清算时对扣除项目需要提供什么凭证？

第三、 企业所得税疑难问题解析

1、确认开发产品完工的条件是什么？

2、房地产企业销售未完工产品取得预收款的所得税如何处理？

3、房地产企业预计计税毛利率如何确定？

4、开发产品预收款何时确认收入实现？

5、开发产品完工销售收入包括哪些内容？

6、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，是否应确认为销售收入？

7、开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应在何时确认为销售收入的实现？收入的金额如何确定？

8、哪些情况下须对开发产品视同销售计缴所得税？视同销售的收入如何确认？

9、租赁收入在何时确认？

10、房地产开发企业的成本、费用区分为哪几类？

11、什么是计税成本？

12、什么是成本对象？

13、确定成本对象的原则是什么？

14、确定成本对象需要向主管税务机关备案吗？

15、开发产品计税成本支出包括哪些内容？

16、开发企业计税成本如何核算？

17、共同成本和不能分清负担对象的间接成本，如何分配至各成本对象？

18、“以地换房”方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？

19、以接受投资的方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？

20、预提费用可以作为计税成本吗？

21、企业建造的停车场所的成本如何处理？

22、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的如何处理？

23、已销开发产品的计税成本如何计算？

24、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，所得税上如何处理？

25、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，如何扣除？

26、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，在所得税上如何处理？

27、企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）在所得税上如何处理？

28、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可以在所得税税前扣除吗？

29、企业开发产品转为自用的，可以税前扣除折旧费用吗？

30、合作建房分配开发产品的，所得税上如何处理？

31、合作建房分配利润的，所得税上如何处理？

32、以地换房的，出地方所得税如何处理？

33、房地产企业广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数如何掌握？

34、房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损的，如何办理退税？

35、对房地产企业何时可以核定征收企业所得税？

36、未完工收入计算的毛利是否允许扣减期间费用？

37、未完工收入是否允许扣减税金及附加？

38、未完工收入是否允许作为三项费用的扣除基数？

39、未完工收入季度申报表填列方法

40、未完工收入年度申报表填列方法

第四、其他税种疑难问题解析

1、房地产企业的开发产品在什么情况下需要缴纳房产税？

2、对按照房产原值计税的房产，房产原值是否包含地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）？

3、宗地容积率低于0.5的，如何确定计入房产原值的地价？

4、对房地产开发公司建造商品房的用地是否征收土地使用税？

5、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，何时开始缴纳土地使用税？

6、已出售的开发产品何时停止缴纳土地使用税？

7、以协议方式受让土地使用权的，其契税计税是否包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费？

8、以竞价方式出让的，契税计税依据是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用？

9、因减免土地出让金而承受国有土地使用权的，是否亦减免契税？

10、期房购买者退房时已经缴纳的契税是否可以退还？

11、购买已装修的房屋，装修费用是否包括在契税计税价格内？

12、企业合并时，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，是否要缴纳契税？

13、企业分立时，派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，是否缴纳契税？

14、土地使用权出让合同、转让合同是否要缴纳印花税？

15、商品房销售合同应按何种税目缴纳印花税？

16、对个人销售或购买住房，印花税有何优惠？

17、房地产企业与贷款公司的借款合同是否缴纳印花税？

第四部分：师生讨论，互动交流。

课程主讲

边老师:中国注册税务师，中国著名“财税三栖”实战专家，燕园财税首席讲师，从事财税研究及实际工作20多年，曾担任某财税学校校长，某税务局征收分局副局长，某税务稽查局副局长，现任国家税务总局北戴河培训中心教授，清华大学财税总监高级研修班特聘教授，北京中财讯纳税筹划技术研究院教授，北京财税研究院特约研究员，北京中关村高新企业协会财税顾问，担任多家大中型企业财务、税务顾问。多次为国家税务总局举办的各省税务征管处长培训班、税务稽查骨干培训班授课，常年巡回为全国各地税务干部、财务人员授课累计达近千场，针对我国财税人员目前的业务素质情况，在全国首创独特的教学方法----新税法在会计核算中应用模拟训练营。主编参编教材十余部，主讲课程：新所得税汇算清缴与纳税调整，新税法在会计核算中的应用，纳税评估和税务稽查的风险防范、税企之间常见涉税争议处理技巧等等。具有深厚的财税理论功底，创新能力强、实战经验足，极具互动性的演讲风格，深受全国税务干部、企业财务人员欢迎和赞誉，被誉为“财税培训的演讲专家”、“纳税核算的实战专家”、“财税理论与实际操作完美结合的训练导师”、“财务策划和纳税筹划的九段高手”。